沿著菊島旅行-澎湖自助旅行論壇

標題: 房價? [打印本頁]

作者: 小王子 時間: 2012-1-2 01:49:24 標題: 房價?

最近看嚕一些房子.!!像澎科大那附近大樓10多年..賣360Wㄝ不知道價錢合不合理?會太貴還是值得買ㄇ??

作者: 圓仔花 時間: 2012-1-2 10:14:59

本文章最後由圓仔花於 2012-1-2 10:17 編輯

澎湖的房價居高不下..

許多人透天的買不起..

就跑去買大樓(我也是其中之一)

而澎湖也出現許多投資客...

使得大樓的價錢也越來越貴...

唉~~~現在澎湖居也大不易呀~~~~

若有房子問題..可以找月亮他
是永順的房仲..我接觸過許多的房仲..他讓我感覺最實在...也滿認真的..你可以詢問一下他唷~~

作者: 朵貓貓玩布工房 時間: 2012-1-2 14:16:40

本文章最後由朵貓貓玩布工房於 2012-1-2 14:24 編輯

澎湖大樓多是10幾年屋齡..除了龍行新城4年多是最年輕的之外..

澎科大附近大樓開價360萬不意外..但坪數應該不大..

1年多前在文澳地區的電梯華廈都開價360萬以上了！

只不過還是要看物件本身坪數大小、生活機能、有無車位..等

再來評估這個價錢是否合理..多看、多查、多探聽、多比較..

你就會知道大樓目前的行情價約在多少..

某些網站也會公告房屋出售價錢..只是不知道準確性..還是可參考..

要買房就得做足功課..才不會當冤大頭..加油！

作者: ifpi 時間: 2012-1-10 09:59:10

對~~別當冤大頭了

目前市場是有投資客在炒作

可是投資客是以整理完再出售!

問題是客人看了破破爛爛有壁癌  地磚隆起的地板  自住客敢買嗎?

我敢說  7-8成都不敢

所以就會有行情在300 投資客可能買270-280 整理30-40萬

再開價 360-380 最後價位可能座落在340-350

當房市有需求價格會上揚當房市冷淡  當然價位就好談

一般  屋況良好  價位落在行情左右甚至低於一些些  通常就會被秒殺了

市場上不單只有你一個人在看房喔

建議  若找房仲看屋  覺得喜歡如果是那間公司專任委託

先下要約  從低開始談  也是房仲說的卡位再來詳談價格

若是一般委託那就要出手快了  不然其他公司也是有客人喜歡的

所以好房子很少的....

雖然找仲介要付  2%服務費    可是相對的把他省在房價上也是值得的  就看你跟仲介交情了

肯用心的仲介就會努力幫你找房可是相對仲介也是得到相對收獲不是嗎?

作者: trivialise 時間: 2012-1-10 11:04:45

我所知道的澎湖的房價高主因是建築成本，
大約在20年前，澎湖的建築成本是一坪2萬，
到去年澎湖的建築成本是一坪4萬5。

如果是地坪30坪的，房屋三樓計算，
根據歷史經驗，澎湖建地均價大約在一坪12萬，
土地成本是30*12＝360萬，
建築面積30*3＝90坪，
建築成本是90*2＝180，
所以20年前的澎湖30坪新屋的屋價是550萬上下。

現在土價價格還是不變是360萬，
建築成本90*4.5＝405萬，
所以現在新成屋的價格落在765萬左右。

作者: trivialise 時間: 2012-1-10 11:24:15

因為新成屋的價格高漲，相對的會帶動中古屋的價格。

20年前新屋價格是550萬，
如果是15年的中古屋的價格計算方式，
土價不會壞，所以土地價格還是360萬，
但是房屋會壞，15年房屋的建築成本根據屋況要打1到3折，
如果打2折計算，180*20％＝36萬，
所以15年中古屋價格落在400萬上下。

中古屋估價跟一般的認知不一樣，
中古屋的建築成本不是根據當時的建築成本計算，
中古屋的建築成本是根據目前的建築成本估價，

在15年前買的中古屋，價格是400萬，
經過了20年，變成35年的老屋，建築成本只剩下10％，
但是因為同樣90坪的建築成本現在漲到405萬，
405*10％＝40萬，
土價價格還是不變，360萬，
所以現在35年中古屋的價格應該是落在400上下。

當然這是簡單的估算法，
其中還須考慮到房屋的區位、屋況，
良好的屋況會影響到建築成本的打折乘數，
房屋的坐落位置會影響到土地價格的起伏，
但是房屋估價方式大約就是這樣。

作者: trivialise 時間: 2012-1-10 11:47:02

農地蓋建地，法規不熟，
不過我所知道的資訊來計算，
同樣是90坪的房屋，建築成本一樣是400萬，
因為農改建，30坪的建地需要購買60坪的農地，
目前臨路的農地一坪價格大約坐落在2到4萬上下，
土地成本大約是60*2＝120、60*4＝240，
所以30坪的農改建房屋價格大約落在520萬到640萬上下。

這是簡單的算法，
其中是不是還有其他成本支出，
譬如水溝建築成本、自來水管路費用、台電的電力設備費用........
我就不知道了。

根據這些計算方式可以理解，
澎湖的30坪透天房屋理論價格應該是坐落在400以上。

作者: 石人傑 時間: 2012-2-19 17:07:26

ifpi 發表於 2012-1-10 09:59
對~~別當冤大頭了

目前市場是有投資客在炒作

受教了~

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