房價?

trivialise

我所知道的澎湖的房價高主因是建築成本，
大約在20年前，澎湖的建築成本是一坪2萬，
到去年澎湖的建築成本是一坪4萬5。

如果是地坪30坪的，房屋三樓計算，
根據歷史經驗，澎湖建地均價大約在一坪12萬，
土地成本是30*12＝360萬，
建築面積30*3＝90坪，
建築成本是90*2＝180，
所以20年前的澎湖30坪新屋的屋價是550萬上下。

現在土價價格還是不變是360萬，
建築成本90*4.5＝405萬，
所以現在新成屋的價格落在765萬左右。

trivialise

因為新成屋的價格高漲，相對的會帶動中古屋的價格。

20年前新屋價格是550萬，
如果是15年的中古屋的價格計算方式，
土價不會壞，所以土地價格還是360萬，
但是房屋會壞，15年房屋的建築成本根據屋況要打1到3折，
如果打2折計算，180*20％＝36萬，
所以15年中古屋價格落在400萬上下。

中古屋估價跟一般的認知不一樣，
中古屋的建築成本不是根據當時的建築成本計算，
中古屋的建築成本是根據目前的建築成本估價，

在15年前買的中古屋，價格是400萬，
經過了20年，變成35年的老屋，建築成本只剩下10％，
但是因為同樣90坪的建築成本現在漲到405萬，
405*10％＝40萬，
土價價格還是不變，360萬，
所以現在35年中古屋的價格應該是落在400上下。

當然這是簡單的估算法，
其中還須考慮到房屋的區位、屋況，
良好的屋況會影響到建築成本的打折乘數，
房屋的坐落位置會影響到土地價格的起伏，
但是房屋估價方式大約就是這樣。

trivialise

農地蓋建地，法規不熟，
不過我所知道的資訊來計算，
同樣是90坪的房屋，建築成本一樣是400萬，
因為農改建，30坪的建地需要購買60坪的農地，
目前臨路的農地一坪價格大約坐落在2到4萬上下，
土地成本大約是60*2＝120、60*4＝240，
所以30坪的農改建房屋價格大約落在520萬到640萬上下。

這是簡單的算法，
其中是不是還有其他成本支出，
譬如水溝建築成本、自來水管路費用、台電的電力設備費用........
我就不知道了。

根據這些計算方式可以理解，
澎湖的30坪透天房屋理論價格應該是坐落在400以上。